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Registro de Incorporação
Empreendimentos incorporados
 

Perguntas Frequentes

 

O art. 28, parágrafo único da Lei 4.591/64, estabelece que "considera-se INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação (venda) total ou parcial, antes da conclusão das obras, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas."

As incorporações imobiliárias estão divididas em duas modalidades:

1) a incorporação a "preço fechado" e

2) a incorporação por "administração a preço de custo", que se costuma denominar condomínio fechado.

Na verdade, o condomínio fechado não está disciplinado pela Lei 4.591. Ele é regulado pelo Código Civil. Essa modalidade ocorre quando pessoas se unem, fechando um grupo em condomínio, adquirem um terreno, mandam elaborar os projetos e contratam a construção, assumindo elas próprias o risco do empreendimento. Daí compreender-se que a denominação "condomínio fechado" decorre do fato de existir um grupo fechado de condôminos de um mesmo terreno.

O incorporador vende frações ideais do terreno, vinculadas às unidades autônomas, como apartamentos, salas, conjuntos, entre outros, em construção ou a serem construídas, obtendo, assim, os recursos necessários para a edificação. No entanto, para que seja possível, legalmente, proceder a alienação destas unidades que ainda não existem fisicamente, é indispensável que se promova o registro da incorporação imobiliária. A incorporadora também poderá alienar as unidades já construídas.

A incorporadora promove e viabiliza o negócio imobiliário. Ela identifica as oportunidades, faz os estudos de viabilidade, adquire o terreno, formata o produto a ser desenvolvido, promove o registro e a incorporação do novo empreendimento imobiliário junto aos órgãos estatais competentes e comercializa as unidades, com o auxílio das imobiliárias e dos corretores de imóveis autônomos.

É a empresa que efetivamente constrói o empreendimento imobiliário – ou seja, transforma o projeto em realidade. Uma empresa pode ser a incorporadora e a construtora de um mesmo empreendimento imobiliário.

O imóvel na planta oferece condições diferenciadas de pagamento e financiamento, mas o comprador tem que aguardar o fim das obras e a entrega das unidades para mudar. O imóvel pronto, por sua vez, propicia a ocupação imediata, mas em muitos casos seu pagamento pesa mais no bolso.

O pagamento pode ser feito com recursos próprios, uso do FGTS ou financiamento bancário.

Se a compra for de um imóvel na planta, existem duas possibilidades de financiamento: na primeira alternativa, paga-se ao agente financeiro apenas juros e atualização monetária durante o período de construção e a amortização do saldo devedor inicia-se após finalizada a obra; na segunda alternativa, paga-se uma “poupança” durante a construção do imóvel para o Incorporador e, depois de terminada a obra, contrata-se junto ao agente financeiro o financiamento do saldo devedor. Para o imóvel pronto, o financiamento é contratado após a avaliação do imóvel e aprovação do crédito pelo agente financeiro.

É o documento emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel, onde constam todos os dados do imóvel, do proprietário (atual e antecessores), o histórico dos atos realizados desde a abertura da matrícula, inclusive a existência de ônus e restrições que incidam sobre o imóvel. Nela também fica registrada a incorporação imobiliária do imóvel.

O incorporador para negociar as unidades condominiais, antes da construção, deverá registrar o memorial de incorporação, o qual conterá a individualização de cada unidade, mas as unidades autônomas somente terão número de matrícula individualizada após a conclusão da obra.

É o início efetivo das vendas das unidades pela Incorporadora, após a obtenção do Registro de Incorporação. No lançamento, as empresas costumam oferecer as melhores condições para a aquisição. Também, nessa fase, é maior a possibilidade de escolha da unidade e do andar de preferência.

É o documento (contrato) no qual o comprador compromete-se a adquirir um imóvel, a partir de determinadas condições, e o vendedor (no caso a Incorporadora) compromete-se a entregá-lo, também sob determinadas condições. Somente após a devida quitação, o comprador terá direito à escritura definitiva do imóvel.

A qualificação do comprador e do vendedor (empresa), as informações do imóvel objeto da transação, o preço e as condições de pagamento, os eventuais índices de atualização monetária, normalmente durante a construção o INCC (Índice Nacional da Construção Civil), o prazo de construção e de tolerância, as penalidades contratuais e todos os direitos e deveres de cada uma das partes. Para imóveis na planta, ou em construção, devem constar também como anexos a planta da unidade e o memorial descritivo das áreas privativas e comuns do empreendimento.

É o documento expedido pela prefeitura após a aprovação do projeto do empreendimento imobiliário, conforme a legislação vigente. É a aprovação do projeto arquitetônico para o licenciamento prévio da construção de uma edificação. O Alvará dá autorização para que a obra seja iniciada.

É o certificado de conclusão da obra expedido pela prefeitura local, atestando que o empreendimento imobiliário foi construído seguindo as exigências da legislação municipal onde o empreendimento está localizado. Enfim, é uma certidão que aprova o imóvel como “pronto para ser habitado”.

 
 
             
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